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視點｜“110平房子到手61平”，公攤不能亂攤（1）

10平的房子只有61平

購房者被術(shù)語搞糊涂了

據(jù)法治日報報道，2018年4月，莉莉李在青島某小區(qū)購買了一套總面積為110.25平方米的房屋。在買房時，身為建筑行業(yè)從業(yè)者的lily li特別關(guān)注公攤面積，多次向銷售人員咨詢關(guān)于公攤面積的一些問題。

據(jù)lily li回憶，當(dāng)時銷售人員告訴她，由于該住宅樓為55層超高層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積會占到31%，但實際收房時可能會小于這個數(shù)值。

向百合網(wǎng)李記者出示的購房合同內(nèi)容顯示，110.25平方米的三居室房屋總價值120多萬元，套內(nèi)建筑面積75.24平方米，公共分?jǐn)偨ㄖ娣e35.01平方米，分?jǐn)偯娣e約占房屋總面積的31.8%。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的lily li傻眼了:推開門，看到的是超厚的墻壁，局促空的房間，三間極小的臥室。找驗房師測量后，她發(fā)現(xiàn)實際套房只有61平米左右，三個臥室沒有一個是9平米以上的，主臥連雙人床都放不下。

Lily li后來向賣家詢問，從合同顯示的套內(nèi)面積75平方米到實際測量的61平方米，差異主要體現(xiàn)在墻體厚度上，外墻厚度的一半計入套內(nèi)建筑面積。“近1米的外墻，一半面積算作業(yè)主的室內(nèi)建筑面積。但開發(fā)商在銷售時并沒有說明，在銷售時故意混淆了'公攤'、'公攤系數(shù)'、'公攤率'、'套內(nèi)建筑面積'等概念。各種專業(yè)術(shù)語一堆，直接就被搞糊涂了，沒想到實際可供他們使用的室內(nèi)面積這么小。”

直到依法維權(quán)，李立才得到了“官方”的口徑——住宅房屋共有面積占46%。“這意味著我們花了幾百萬買的房子，其實有將近一半不是自己住的。如果一開始就知道這種情況，我無論如何也不會買。”莉莉·李說。

據(jù)悉，和莉莉李住在同一個小區(qū)的姚女士也遇到了類似的問題。姚女士買了一套160平米的房子，樓上樓下都是復(fù)式。結(jié)果室內(nèi)面積只有90平米左右。

事情沖上熱搜后，很多網(wǎng)友都表示遇到過類似的問題。

關(guān)于公攤面積，有網(wǎng)友評論建議取消公攤面積。還有人說，就算集齊了，賣的時候也要單獨寫出來。

消費者能自己算出公攤面積嗎？

開發(fā)商:基本不太可能

關(guān)于相關(guān)問題，金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富曾對央視表示:“比如門廳、電梯井、樓梯間、通風(fēng)管道，以及為這棟樓服務(wù)的設(shè)施，比如樓頂二次加壓的消防水箱、消防等，都算作這棟樓的公攤面積。對于消費者來說，實際測量和計算是非常復(fù)雜和極其困難的。所以消費者基本不可能去測量公攤面積。”

媒體還提到，公攤系數(shù)不同也導(dǎo)致樓盤之間公攤面積差異很大。

有專家表示，由于公攤面積的計算過于專業(yè)，消費者很難分辨，這就給開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)提供了鉆空的機(jī)會。

另外，據(jù)報道，圍繞公攤面積還有一筆糊涂賬。是地下車庫、內(nèi)部營業(yè)場所等。，習(xí)慣被小區(qū)劃分空出租出售的，算公攤面積？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租和出售的收益應(yīng)該由全體業(yè)主共享。但現(xiàn)實中，業(yè)主公攤面積的經(jīng)營收益很少返還。這也就不難理解，為什么在一些小區(qū)，開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主對地下車庫該不該收費爭論不休。

公攤面積的存在不是孤立的，而是會和裝修費、物業(yè)費、取暖費等各種費用捆綁在一起。，甚至伴隨房子的整個生命周期。一些供熱部門、物業(yè)、裝修公司在收費時傾向于選擇利潤較高的建筑面積來收取費用。

取消公攤面積可行嗎

買家的權(quán)益呢？

爭議之下，近年來“取消公攤面積”的呼聲越來越高。今年全國“兩會”期間，全國政協(xié)委員洪陽提出“取消公攤面積”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國家取消公攤面積。

那么，現(xiàn)在取消公攤面積制度可行嗎？

據(jù)媒體報道，北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜認(rèn)為，現(xiàn)階段取消公攤面積制度不可行。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售可以按套計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。按套(單元)或套(套內(nèi))建筑面積計價的，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中注明建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。所以商品房無論怎么賣，都要體現(xiàn)分?jǐn)偨ㄖ娣e。即使按套出售，仍有公攤面積。公攤面積是客觀存在的，必須由部分或全部購房者分?jǐn)偂?/p>

“公攤面積一律取消，入住后公攤面積的管理、維護(hù)和后續(xù)安全責(zé)任都是現(xiàn)實問題。如果購買者無法親自管理他們，將影響社區(qū)的整體質(zhì)量和所有業(yè)主的權(quán)益。”孟麗娜說。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池也表示，如果取消公攤面積，以使用面積來計量，會給估價標(biāo)準(zhǔn)帶來混亂。每平方米的房價、物業(yè)費、取暖費會上漲，但會造成另一種誤解，認(rèn)為價格漲了。

多位受訪專家認(rèn)為，公攤面積制度是否應(yīng)該取消暫時難以達(dá)成共識，但公攤面積制度目前可以從政策層面進(jìn)行完善。

針對現(xiàn)行公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關(guān)測繪規(guī)范，出臺公攤比例指導(dǎo)意見，要求測繪單位提高測繪成果質(zhì)量，暢通誤差追究機(jī)制。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，在售樓處公開測繪成果，并向購房人明示分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偛课弧１匾獣r，測繪單位也可以接受購房者的咨詢，以減少因分?jǐn)偯娣e而產(chǎn)生的糾紛。同時，在商品房買賣合同中，進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定共有面積與產(chǎn)權(quán)登記面積出現(xiàn)誤差的處理方式及違約責(zé)任，保障購房人合法權(quán)益。

挑高的公攤面積足以讓消費者“肉疼”，悄然擴(kuò)大的公攤面積更是令人窒息。

“110平變61平”事件曝光后，北京晚報評論稱，如果消費者的說法屬實，公攤面積由31.8%變?yōu)?6%，交付時的情況與賣房時的承諾大相徑庭，明顯有欺騙消費者的嫌疑；兩個數(shù)字相差多達(dá)14%，以至于近一半的房價都是由公攤“貢獻(xiàn)”的，對消費者的傷害程度令人咋舌；用各種專業(yè)術(shù)語迷惑消費者，是商家慣用的伎倆。種種做法，一種“解釋權(quán)歸商家”的傲慢態(tài)度，把“公攤面積”當(dāng)成隨意賺錢的有力工具。

評論說，買房不是一個小數(shù)目，很多家庭把所有積蓄或者長期貸款都投入進(jìn)去了。誰愿意看著自己的血汗錢就這么毫無頭緒的花掉？當(dāng)然公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道等客觀存在的面積，收費本身也是合理的。不合理的是，商家在這些空房間里暗箱操作，漫天要價，甚至言行不一，漲了又漲。以這樣的名義肆意侵害消費者的合法權(quán)益，實際上是踐踏了公平交易的原則，失去了購房者的信任，損害了開發(fā)商的聲譽(yù)。

此外，中新經(jīng)緯評論稱，“改變商品房的定價依據(jù)并不容易，也會受到一些阻力。分步實施，逐步推廣，可能更符合實情。要實現(xiàn)更好的居住生活，購房者要明明白白、開開心心地消費。”

編輯王乃馨綜合央視、法治日報、北京晚報、中國青年報、全國商報、中新經(jīng)緯。

圖片:央視新聞視頻截圖，視覺中國，Yitu.com和微博截圖。